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當代置業營利雙收難掩償債難題 現金流難掩短期債

2019-10-10 09:25:32 來源:北京商報

以綠色科技住宅見長的當代置業終于在這個半年報周期,甩掉了自己“增收不增利”的帽子:2019年上半年,該公司實現營利雙收。不過,雖然在上半年扭轉了“增收不增利”的局面,當代置業的凈利潤率卻僅為7%,仍低于行業10%的一般標準,這背后,除了綠色科技帶來的高成本外,居高不下的融資成本也侵蝕了該公司的一部分利潤:部分票面利率甚至高達15.5%。

半年報過后,擺在當代置業面前的是這樣一組并不敢喘息的數據:2019年上半年,當代置業的銀行結余及現金為73.43億元,而一年內到期的“銀行及其他借款”及“優先票據”合計為74.47億元,尚有超1億元的資金缺口,現金流未能覆蓋短期債。對于當代置業而言,除了500億元的小目標外,如何進一步壓縮財務成本也是不得不面對的。

擺脫增收不增利

今年上半年,當代置業實現營收與利潤雙增長。

半年報顯示,截至2019年6月30日,當代置業實現營業收入70.27億元,同比增長44.6%;實現毛利18.61億元,較去年同期9.48億元增長96.3%,毛利率達26.5%,同比增長約7個百分點;實現凈利潤5.31億元,同比增長47%;歸屬股東凈利潤4.59億元,同比增長57.79%。

從半年報可以看出,當代置業甩掉了此前“增收不增利”的帽子。根據2018年年報披露,彼時當代置業的銷售額和毛利率均呈上漲趨勢,但凈利潤卻下滑明顯,“增收不增利”也被市場所詬病。數據顯示,2018年當代置業以321.57億元“踩線”完成320億元的銷售目標,年增長約44.9%,毛利率增加至23.3%;但凈利潤卻同比下降19.88%至6.62億元,歸屬股東凈利潤同比下降25.7%至5.24億元。

盡管上半年當代置業甩掉了“增收不增利”的帽子,但7%的凈利潤率仍低于行業10%的一般標準。從凈利潤數值來看,2014-2018年,當代置業的歸屬股東凈利潤分別為5.21億元、5.78億元、6.64億元、7.06億元、5.24億元,增速對比其合約銷售額增速略顯緩慢,盈利能力有待提升。

根據半年報披露,當代置業收益主要來自于物業銷售、物業投資、酒店經營、房地產代理服務及其他服務。

從具體業務板塊來看,物業銷售收入為67.9億元,較2018年同期增長約43.2%,占了總營業收入的96.7%;而物業投資收入約2858萬元,同比下降約19.7%;酒店經營收入約3315萬元,同比下降約1%;其他服務的收入約448萬元,同比下降約35%。

從上述數據可以看出,上半年當代置業收入增長主要得益于物業銷售,而酒店經營、物業投資、其他服務三條業務線顯然“拖了后腿”。

值得注意的是,上半年當代置業的房地產代理服務增速“暴漲”,報告期內房地產代理服務收入約1.68億元,較2018年同期增長了約317.8%。

針對非房地產業務下滑,當代置業方面告訴北京商報記者,上半年公司的酒店經營、物業投資、其他服務三條業務線雖不及預期,但仍處于可接受范圍內。對于非房地產業務,更多的是營造全生命周期的生活方式,以提升產品溢價與品牌溢價。

安全邊際的代價

自2013年上市以來,當代置業的銷售業績高歌猛進。梳理年報發現,2013-2018年,當代置業的銷售額分別為43.65億元、73.57億元、112.9億元、165.72億元、221.86億元、321.57億元,已連續六年完成既定銷售目標。

據了解,當代置業以45%的增長目標去督促自己前行。當代置業執行董事兼總裁張鵬曾表示,“當代置業追求適度規模增長,不盲目進行規模比賽,我們預期是保持45%的銷售增長率,這個增幅不高不低,對于當代置業來說正好,是一個比較舒適的增長區間,或者說這是當代的一條安全邊際線”。

在 2018年“踩線”完成銷售目標后,當代置業謹慎地將2019年完成目標定為360億元。“三年內當代置業一定要超越500億元以上”,張鵬曾公開表態,要利用三年的時間,也就是到2020年,將規模做到500億元的新高度。

在500億元“小目標”的刺激下,當代置業拿地頻頻。2017年,當代置業新增土地13宗,新增建面290萬平方米,全年土地投資超過了百億;2018年,當代置業繼續加大土地拓展力度,全年獲得22個項目,共計建面高達392.85萬平方米,拿地數量較2017年實現翻倍;2019年上半年,當代置業以46.76億元的代價新增8個新項目,新增總建筑面積約189萬平方米。截至報告期末,當代置業的土地儲備為995.24萬平方米。

在2018年業績發布會上,當代置業董事局主席張雷公開表示:2019年要獲取的土地貨值目標是400億元。

加速擴張使得當代置業對資金的渴求程度大增,融資成本也出現很大幅度提升。半年報顯示,2019年上半年當代置業的加權平均借貸利率為9.8%,與2018年底的8.2%相比上升1.6個百分點;融資成本為2.12億元,相較2018年同期增長52.2%。

上半年,當代置業的利息支出高達8.63億元,其中銀行及其他借貸利息為4.07億元,優先票據及公司債的利息支出為4.56億元。相較去年同期6.82億元的利息支出,今年增長幅度高達26.7%。

尤為引發熱議的是,今年2月21日,當代置業發布公告稱,將額外發行一筆金額達2億美元的綠色優先票據,票面利率15.5%,并與2019年1月發行的1.5億美元票據合并發行,利率同為15.5%。如此高的融資利率,創造了房企高息發債之最,高杠桿帶來的負債壓力不容小覷。與之相對的是,2018年2月,當代置業曾發行3.5億美元優先票據,票面利率僅為7.95%,15.5%的發債利率與其相比上漲了近1倍。

“當代置業的融資成本已經遠遠超過業內平均水平,最直觀的反映就是其所面臨的現金流壓力越來越大,融資難度也不容樂觀。”財經評論員嚴躍進分析稱,從整個行業來說,今年房企整體融資利率普遍偏高,這也說明當前房地產企業確實面臨一定的融資壓力,行業市場下行及融資環境持續收緊,整個房地產行業已進入下行通道。

另有行業人士評價:當規模成為房企融資一項重要考題時,500億元不到的當代置業在融資成本上面確實沒有更多騰挪的空間。“現在的市場很難容忍小而美的企業,涉房資金本身就嚴管,你沒有規模,土儲也沒有優勢,只能用高昂的代價尋求新的擴張。”

現金流難掩短期債

高息發債如滾雪球。

梳理年報發現,當代置業的負債率近些年來持續攀升。除了2015年負債率為76%略低于2014年的78.7%外,2016年、2017年、2018年當代置業的負債率分別為83.4%、84.47%、85.9%,2019年上半年當代置業負債率攀升至86%,高于行業平均水平。

負債率逐年走高,然而當代置業的現金流卻捉襟見肘。2019年上半年,當代置業的銀行結余及現金為73.43億元,而一年內到期的銀行及其他借款和優先票據總和為74.47億元,尚有超1億元的資金缺口,現金流尚未能覆蓋短期債。

根據半年報披露,2019年6月30日,當代置業的總借款賬面余額約為165.83億元,同比增加9.46%。其中,銀行及其他貸款約為82.24億元,優先票據約82.4億元,公司債券約1.19億元。三項組成中,優先票據增長了50.2%,其他兩項均有減少,尤其是長債的公司債券,同比大幅減少了88.49%。

從長短債務結構來看,當代置業一年內到期的銀行及其他借貸和優先票據總和為74.47億元,同比減少了15.72%;一年后到期的銀行及其他借貸和優先票據總和為90.18億元,同比增長了48.82%。

資金缺口最直觀的影響就是,當貸款到期時面臨還不上的“尷尬”。9月16日,當代置業發布公告稱,將一筆本金為2550萬美元的貸款融資到期還款日延長,具體延長日期為2020年11月20日或相關備用信用證、擔保函件的屆滿日,或銀行可能同意的其他日期。就延后貸款還款日來看,目前當代置業面臨短期資金流動壓力。

對此,嚴躍進認為,房企的融資水平要適應房地產行業的周期變化,只有擁有充足的現金流,才能抵御房地產行業下行的巨浪。對于當代置業而言,只有擺脫資金困境,距離500億元的小目標才能更近一步。

對于短期債承壓,當代置業方面亦回應稱,隨著整體融資環境的收緊,當代置業也愈發重視現金流安全和負債結構的調整。下一階段,公司會積極改善現金流轉速度,保障現金流安全,同時還會調整負債結構,助力公司尋求成本相對較低的融資渠道。

北京商報記者 董亮 王寅浩

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